澳大利亚作为一个古老的发达国家，拥有非常完善的金融法律体系和对房地产投资的政策支持，这是澳大利亚房地产投资最基本的优势——投资者可以享受政府对财产的高度保护和法律鼓励收入，今天港通咨询小编为大家整理了有关资本利得税方面的事项，具体如下：
在澳大利亚，只要你是澳大利亚的税务居民，你的投资住房所产生的损益将计入你的税前收入和个人所得税。在税收计算过程中，出现了一系列政策和相关术语。如果你是澳大利亚的房地产投资者，你必须理解并学会使用它们。
负扣税：
你可能经常听到人们提到澳大利亚的负扣税制度，但什么是负扣税呢？
“ 负扣税不是一种税，而是一种投资房地产的税收补贴制度。澳大利亚是世界上为数不多的国家之一。
原则上，负扣税等于澳大利亚税务局（ATO）把你的投资财产视为小企业，租户支付的租金是你的收入，维持这个企业的所有费用，包括银行贷款利息、水电费、物业管理和维护费、保险费……等等，都被视为支出。
用收入减去支出，你的投资房可能会亏损 损失金额可以直接从你工资收入的应纳税金额中扣除，给你带来税收优惠。
折旧扣税：
在澳大利亚，如果你投资新房地产，除了上述支出外，还有一个非常重要的非现金支出折旧。
随着时间的推移，任何建筑物和设施都会磨损和变老。澳大利亚法律允许所有出租房地产的业主申报这类损失的税收抵免，即折旧税。
折旧分为基础建设工程抵扣（capital work deductions）和设施折旧（Plant and equipment depreciation）两种类型。
也就是说， 折旧是澳大利亚税务局（ATO）认为你的房地产老化给你带来的损失不需要你自己支付贷款利息、水电费和其他费用，但它可以被视为投资房地产的支出，因此适用于负扣税的计算。
当负扣税和折旧两种武器共同使用时，它们往往能使房地产投资者的现金流转为正。（ 点击查看具体现金流案例分析 ）
资本利得税：
在澳大利亚，当你购买资产（如投资房地产或股票）并以高于购买价格的价格出售时，你从这笔交易中获得的利润将计入你在交易财政年度的个人收入，并与你的其他收入一起征收个人所得税。
根据澳大利亚税务局的政策，绝大多数个人用品不会征收资本利得税，如你的自住房、你的车或你的家具。此外，仅因税收原因折旧的资产不征收资本利得税，如商业设备或出租房地产装修。
资本利得税不是一种单独的税收，而是你个人所得税的一部分。但是，在现行的资本利得税制度下， 如果你在澳大利亚持有超过12个月的资产，你的利润金额将在50%折扣后计入个人所得税。
例如，如果你的税前收入是$7万澳元，在这个财年，你卖掉了自己两年的投资房地产，购买价格$45万，售价$47万，获利$2万，那么你在财政年度的原应税收入是$9万澳元，但由于资本利得税优惠政策的存在，$2万中只有50%，即$个人所得税计入1万元，所以你当年的应税收入是$8万澳元。这是澳大利亚对长期投资者的优惠制度。
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